Responsabilité de l’agent immobilier : l’essentiel à savoir

Intermédiaire essentiel entre un acquéreur et un vendeur, l’agent immobilier est un professionnel dont l’activité est réglementée par la loi n°70-9 du 2 janvier 1970. Ce rôle d’intermédiaire dans une vente immobilière est régi par un contrat appelé mandat immobilier, qui détermine la mission de l’agent immobilier et précise de quels pouvoirs il va disposer. Ce contrat peut parfois engager la responsabilité de l’agent immobilier en termes de signature d’actes juridiques en le nom et pour le compte du propriétaire.

Dans le cas de figure où il ne respecte pas ou pas correctement sa mission, la responsabilité de l’agent immobilier peut donc être engagée par le vendeur ou par l’acquéreur.

Dans le cadre de l’exercice de sa mission selon les termes édictés par son mandat, l’agent immobilier se doit de respecter un certain nombre de règles, parmi lesquelles la Loi Hoguet. En cas de non-respect de cette loi destinée à encadrer la profession, la responsabilité de l’agent immobilier peut être engagée, aussi bien au niveau civil que pénal.

Proprietes-privees.org revient pour vous sur les cas de figure où peut être engagée la responsabilité de l’agent immobilier.

Responsabilité de l’agent immobilier envers le propriétaire

Il existe trois cas de figure dans lesquels le propriétaire d’un bien ayant mandaté un professionnel peut engager la responsabilité civile de l’agent immobilier :

• Lorsque le professionnel de l immobilier n’a pas ou a mal exécuté sa mission ;
• Lorsqu’il a rédigé un acte juridique qui s’avère être irrégulier ;
• Lorsqu’il ne remplit pas sa mission de conseil envers le mandant.

Responsabilité de l’agent immobilier pour mauvaise exécution de sa mission

Un agent immobilier est un professionnel mandaté pour accomplir une transaction immobilière. Il doit mettre tous les moyens en œuvre pour atteindre cet objectif, mais n’est en aucun cas soumis à une obligation de résultats. Il ne peut donc être tenu s’il ne mène pas à bien sa mission de vendre ou de louer un bien immobilier.

Pour autant, un vendeur propriétaire peut tout à fait reprocher à l’agent d’avoir commis une faute ou de ne pas avoir mis en œuvre tous les moyens nécessaires à l’accomplissement de sa mission.

La responsabilité contractuelle de l’agent immobilier peut être engagée si ce dernier respecte mal ou manque à son obligation édictée par un mandat écrit. Pour ce faire, le propriétaire qui réclame des dommages et intérêts pour le préjudice subi doit réunir trois éléments de preuve :

• une faute ;
• un dommage ;
• un lien de causalité entre le dommage et la faute.

Le professionnel de ‘l’immobilier peut toutefois potentiellement être exonéré de toute responsabilité s’il démontre que cette faute de cas de force majeure. C’est le juge qui statuera s’il y a eu manquement contractuel ou pas.

Responsabilité juridique de l’agent immobilier

Au-delà de la réalisation d’une mission de transaction immobilière, l’agent peut également être amené à réaliser des actes juridiques nécessaires à la rédaction du compromis de vente ou au contrat de location. cet acte doit impérativement être valable juridiquement. Si cet acte juridique est irrégulier, l’agent immobilier peut voir sa responsabilité engagée.

C’est le cas lorsque l’agent immobilier ne respecte pas la présence de certaines mentions écrites, ou d’une signature. Le non-respect de ces conditions de forme édictées par la loi engendre une invalidité de l’acte juridique, ce qui peut avoir pour conséquence de faire annuler l’acte de vente ou de location.

L’agent immobilier est par ailleurs tenu de vérifier que l’acte peut bien être réalisé, c’est-à-dire que les parties sont juridiquement en mesure et ont le pouvoir de signer ledit acte.

Dans ce cas de figure, c’est l’obligation de résultat qui s’impose, auquel cas la responsabilité de l’agent immobilier peut être engagée pour faute.

Responsabilité envers l’acquéreur ou le locataire

Si contractuellement la rédaction d’un mandat écrit n’engage que la responsabilité du propriétaire et celle de l’agent, les juges ont admis dans les faits que la responsabilité de l’agent immobilier peut être engagée par l’acheteur ou le locataire dans trois cas de figure :

• En cas de délit ;
• En cas de dépassement de pouvoir ;
• En cas de non respect de son devoir de conseil.

Responsabilité de l’agent immobilier en cas de délit ou quasi-délit

En cas de délit considéré comme une faute intentionnelle, la responsabilité délictuelle de l’agent immobilier est engagée. En cas de quasi-délit, (par exemple omettre d’informer le acquéreurs de la présence de la présence d’insectes xylophages), elle est également engagée. Il s’agit ici d’une faute non intentionnelle causant un dommage à l’acheteur et qui ne peut être excusée.

Le cas du dépassement de pouvoirs

Ce cas de figure se concrétise lorsque le mandataire dépasse le cadre de ses prérogatives, par exemple lorsqu’il réalise des actes juridiques alors que cette mission ne lui pas été édictée par le mandat. On a alors affaire à une faute qui engage la responsabilité de l’agent immobilier.

Le manquement au devoir de conseil de l’agent

L’agent immobilier a un devoir de conseil envers le propriétaire comme envers l’acquéreur ou le locataire potentiel du bien. Cela signifie qu’il est tenu de communiquer la totalité des informations relatives au bien : présence d’humidité, d’insectes xylophages etc. Dans ce cas de figure, la responsabilité de l’agent immobilier est également engagée.

Responsabilité pénale de l’agent immobilier

Le manquement à certaines des nombreuses réglementations qui régissent la profession peut avoir pour conséquence l’engagement de la responsabilité pénale de l’agent immobilier.

C’est par exemple le cas dans le cadre d’une rédaction d’annonces immobilières relevant de la publicité mensongère, qui peut engager la responsabilité pénale de l’ agence immobilière ou de l’agent immobilier indépendant.

Le salaire de l’agent immobilier est également encadré par la législation. Pour pouvoir prétendre à une commission, l’agent immobilier doit non seulement justifier d’un mandat écrit, mais également attendre la réalisation de l’acte juridique par les parties (acte de vente ou de location).

Autres hypothèses dans le cadre desquelles la responsabilité pénale de l’agent immobilier peut être engagée : escroquerie, détournement de fonds ou abus de confiance.

Pour aller plus loin