L’histoire ci-dessous est révélatrice de la difficulté de réaliser une bonne estimation immobilière. Le marché immobilier étant fluctuant, les biens immobiliers étant très différents les uns des autres, il pourrait sembler difficile voire impossible de faire une « bonne estimation immobilière »… Il existe pourtant des méthodes que les experts immobiliers connaissent bien et que des agences comme Propriétés Privées ont pu modéliser et transposer dans leur approche commerciale.
L’agent immobilier n’est pas un expert immobilier.
Il faut bien différencier les activités. L’agent immobilier a qui l’on peut demander une estimation sera la plupart du temps prudent; surtout s’il n’a pas vendu de bien similaire : même construction, même quartier, même vétusté. C’est la fameuse méthode par comparaison qui consiste pour l’agent immobilier de donner une valeur vénale en référence à ce qu’il a pu vendre comme bien similaire ou présentant suffisamment de similitudes.
L’agent immobilier communique donc généralement un avis de valeur. Ce n’est ni une expertise ni une estimation immobilière à l’euro près.
L’expert immobilier, lui, va plus loin et utilise d’autres méthodes pour étoffer son analyse. Sur la base de prix moyens au m² constatés lors des dernières ventes (chiffres obtenus auprès des agents immobiliers, des notaires, des ventes aux enchères…), l’expert immobilier va avoir recours à des méthodes dites « pondérées » dans lesquelles notamment les surfaces des annexes sont incluses en fonction de leur utilité. On appelle cela la surface utile pondérée.
L’expert va également analyser le bien en terme de potentialité au regard du POS ou PLU. Quelle extension est possible : surélévation, droits à construire, … Il complétera son analyse par des méthodes du type : coût de la construction à neuf, méthode des rendements, etc.
Les experts immobiliers peuvent être déclarés auprès de la Cour d’Appel de votre circonscription, appartenir à la Chambre Nationale des Experts Immobiliers ou se déclarer expert suite à une formation (FNAIM par exemple). Il n’existe pas de titre officiel d’expert immobilier. Cette qualification s’acquiert par expérience et formation.
Une décision de justice plutôt favorable à l’agent immobilier.
Des acquéreurs avaient acheté leur maison en considération d’un avis de valeur de revente que leur avait fait l’agent immobilier. Or, cet avis a été fait à 450 000 €, tandis que le bien s’est vendu à 263 000 €… Les clients en question ont donc recherché la responsabilité de l’agence en considérant que la différence entre le prix de vente et l’estimation immobilière constituait leur préjudice.
La cour d’appel de Lyon dans un arrêt du 5 février 2015 n°12-02435 a retenu la responsabilité civile professionnelle de l’agent immobilier qui avait dressé l’estimation immobilière surévaluée, mais uniquement à hauteur « d’un préjudice moral de déception » (2 000 €), tenant à ce que l’opération ne s’est pas réalisée dans la quiétude espérée…
Le risque de surévaluer le bien immobilier.
Il peut être tentant pour un « mauvais » agent de faire une estimation immobilière plus haute que la valeur ceci dans le seul but d’obtenir un mandat de vente. Cette technique qui flatte sans doute le vendeur est malhonnête car le bien va rester longtemps en vente et l’agent aura failli à son devoir de conseil ou d’information.
Le bien peut également être surévalué car le vendeur veut avoir une « chance » de vendre plus cher… Il n’est pas rare d’entendre chez nos vendeurs la phrase suivante » On va essayer à 200 000 €; on verra bien si on a des acquéreurs ».
L’autre difficulté pour l’agent immobilier consiste à faire prendre en considération que la valeur affective n’est pas transférable. C’est une valeur certes bien réelle mais qui n’est pas monnayable. En effet, votre acquéreur n’a pas vu les enfants courir dans le jardin ou n’a pas passé des années à tailler avec « amour » les massifs de fleurs… Cette valeur sentimentale qui vient parfois surévaluer le bien de 20 voire 40% appartient au seul vendeur et il doit, virtuellement, la mettre en cartons lors de son déménagement !
Le rôle de l’agent immobilier.
Le rôle de l’agent immobilier consiste à ramener le vendeur dans une réalité qui correspond simplement au marché immobilier du moment. Pour cela l’agent pourra mettre le vendeur en face des autres biens à vendre et lui faire la démonstration qu’aucun acquéreur sensé n’ira acheter un bien qui est moins attractif en comparaison des autres biens à vendre sur le secteur. J’ai l’habitude de dire que l’agent immobilier n’est pas un « magicien » : il ne créé pas de valeur en plus. Par contre, il aide le vendeur en mettant en place avec lui une stratégie qui reprend des éléments de base : produit, prix, publicité, distribution, cible… N’étant pas un magicien, l’agent immobilier n’en est pas moins un homme ou une femme de « marketing » !
Nos négociateurs reçoivent une formation à l’estimation immobilière et dispose d’un progiciel, nommé Estim’immo pour les aider à produire un avis de valeur qualitatif. L’estimation immobilière est également un service proposé gratuitement. Renseignez-vous auprès d’un de nos négociateurs.
Vous pouvez également déposer une demande d’estimation sur le site Paradissimmo.com
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