En France, la plupart des professionnels sont assujettis à la TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée). Cet impôt indirect s’ajoute au prix du produit, ou dans le cadre de la transaction immobilière, aux honoraires du mandataire indépendant. Il a alors l’obligation de la facturer sur ses prestations de service. Dans les faits, de nombreux mandataires indépendants, exerçant sous le statut d’auto-entrepreneur ne sont pas concernés. Leurs revenus ne dépassant pas le seuil prévu par la loi, ils n’ont pas à collecter la TVA. Pourtant, au printemps 2025, une réforme a remis en question cette exonération. Qu’en est-il actuellement ? Que prévoit cette nouvelle mesure ? Dans quelle mesure la TVA impacte-t-elle la comptabilité d’un mandataire ?
La TVA, une hausse de 20 % des prestations de service
Les professionnels de l’immobilier, agents, négociateurs ou mandataires, facturent des prestations de service à leurs clients. Le taux de TVA associé à ce type d’activité est de 20 %.
Seul le régime de l’auto entreprise peut leur permettre d’échapper temporairement à cette taxe. Sous le seuil de chiffre d’affaires de 37 500 euros, les travailleurs indépendants facturent leurs honoraires hors taxe. Au-delà, ils deviennent automatiquement assujettis à la TVA. Leurs tarifs augmentent de 20 %, ils collectent cet impôt puis le reversent à l’État.
L’impact de la TVA sur l’activité du mandataire immobilier
Lorsque le chiffre d’affaires du mandataire dépasse les 37 500 euros en auto-entreprise, ou dès le début de son activité sous un autre régime, ce professionnel est concerné par la TVA. Il a plusieurs obligations :
- Toutes ses factures doivent indiquer ses honoraires hors taxe comme le montant de la TVA.
- Il doit déclarer le montant de la TVA collectée tous les mois ou tous les trimestres (selon la fréquence choisie) sur son espace fiscal professionnel.
- Il lui faut ensuite verser cette somme à l’État.
En contrepartie, il lui est possible de déduire une partie de la TVA qu’il paie sur certains achats : frais de déplacements, matériel informatique, etc.
Une nouvelle réglementation sur la TVA des auto entrepreneurs ?
En 2025, le gouvernement a envisagé de réformer le statut de la microentreprise. Considérée comme déloyale dans certains secteurs, cette forme juridique prévoit actuellement une collecte de la TVA à partir d’un seuil de chiffre d’affaires fixé à 37 500 euros pour les prestations de service et 85 000 pour les activités commerciales.
Avec ce nouveau texte, la réforme envisage plusieurs changements :
- Un abaissement du seuil d’exonération à 25 000 euros de chiffre d’affaires annuel. En-dessous de cette somme, le professionnel n’est pas concerné par la TVA.
- Le texte prévoit un seuil majoré à 27 500 euros. Si le chiffre d’affaires reste compris entre 25 000 et 27 500 euros, le mandataire indépendant est assujetti à la TVA dès l’année suivante (à partir du premier janvier).
- Au-delà de 27 500 euros, la TVA s’applique immédiatement, sur toutes les factures (y compris sur celle qui fait passer ce seuil).
Très décrié, ce texte est suspendu jusqu’en 2026. Il est reporté au prochain projet de loi de finances de 2026.
Quel impact pour un mandataire immobilier ?
De nombreux auto-entrepreneurs pourraient être directement et négativement impactés par cette nouvelle réglementation. La hausse de TVA s’appliquant sur leur facture les rendrait moins compétitifs.
Les mandataires indépendants affiliés à un réseau, eux, sont moins impactés. Ils ne facturent pas directement leurs clients. Le réseau s’en charge pour eux et applique déjà la TVA. Les changements à venir seraient plutôt d’ordre administratif :
- Au-delà de 25 000 euros de chiffre d’affaires, les factures faites au réseau doivent inclure les 20 % de TVA. Cette hausse de la facturation s’adresse au réseau et non aux clients et n’impacte pas la compétitivité.
- Le mandataire a l’obligation d’obtenir un numéro de TVA auprès de l’administration fiscale.
- Il doit déclarer périodiquement le montant de la TVA collectée puis la reverser.
- Il lui faut parfois investir dans un logiciel de comptabilité avancé ou faire appel à un expert-comptable.
