BIC et BNC, deux régimes différents
Agent commercial immobilier BIC ou BNC : qu’en est-il ? La loi fiscale distingue ces deux régimes en fonction du type d’activité exercé. Tous deux soumis à l’impôt, ils n’entrainent pas les mêmes conditions d’imposition ou de plafond de chiffre d’affaires.
Bon à savoir : le BIC comme le BNC concernent les mêmes statuts juridiques
Ils peuvent tous les deux s’appliquer à une auto ou micro-entreprise, à une entreprise individuelle, à une EIRL, à une EURL ou à une SARL.
Le régime fiscal des BIC pour les bénéfices industriels et commerciaux
Ce régime se nomme BIC pour bénéfices industriels et commerciaux. Cela signifie qu’il s’applique à toutes les personnes physiques réalisant une activité artisanale, commerciale ou industrielle mais aussi aux revenus issus de la location immobilière meublée. Vous êtes imposable sous le régime BIC si :
- Votre activité concerne l’achat et la vente de biens destinés à être ensuite loués.
- Vous louez un logement et l’accompagnez de différents services de restauration ou d’hôtellerie.
- Vous facturez à vos clients des prestations de services commerciales ou artisanales. C’est le cas si vous êtes agent commercial immobilier et que vous ouvrez votre propre agence immobilière.
Le régime fiscal des BNC pour les bénéfices non commerciaux
Contrairement au précédent, ce régime se destine aux professionnels libéraux, aux artistes, etc. Sont concernés :
- Les professions libérales comme les médecins, les infirmiers, les avocats, etc.
- Les officiers assermentés comme les huissiers ou les notaires.
- Les indépendants ne répondant pas aux catégories des BIC. C’est le cas des agents immobiliers, des mandataires immobiliers ou des agents commerciaux immobilier lorsqu’ils sont indépendants.
Les conditions à respecter pour les régimes BIC et BNC
Le statut d’auto-entreprise (aussi appelée micro-entreprise) est soumis à ce deux régimes. Attention, avec ce statut juridique, votre chiffre d’affaires est plafonné. Il ne doit pas excéder 72 600€ pour les prestations de services et 176 200€ pour une activité commerciale pendant deux années consécutives. Dans le cas contraire, vous changez automatiquement de statut pour devenir une entreprise individuelle. Vous devrez ensuite vous acquitter de cotisations différentes.
Des différences existent entre ces deux régimes :
- Le taux d’abattement appliqué sur votre chiffre d’affaires est de 71% pour les activités commerciales et de 50% pour les prestations de services pour le régime BIC. Il vous permet de couvrir vos charges et vos frais professionnels. Il n’est que de 34% pour le régime BNC.
- Les cotisations sociales montent à 12,8% de votre chiffre d’affaires pour les BIC. Elles sont de 22% pour les BNC. Ce pourcentage concerne les sommes hors taxes.
Agent commercial immobilier : quel régime choisir ?
Vous débutez votre activité et souhaitez créer votre statut d’auto-entrepreneur ? Vous aurez à cocher votre choix de régime. Pourtant, la loi est claire sur le sujet. En tant qu’indépendant, vous dépendez du régime BNC. Les détenteurs d’une carte professionnelle sont eux, rattachés au régime BNC.
L’agent immobilier est soumis au régime BIC
L’agent immobilier, détenteur d’une carte professionnelle dépend du régime BIC. Propriétaire de son agence, il y exerce différentes actions dont celle de louer et de vendre des biens.
L’agent commercial immobilier est soumis au régime BNC
Travaillant via un tiers, un agent immobilier ou un réseau de mandataires indépendants, l’agent commercial touche des commissions. La loi considère qu’il ne vend pas directement le bien, qu’il agit pour le compte d’un autre professionnel. N’étant pas détenteur d’une carte professionnelle, il est donc soumis au régime BNC.
Pour devenir agent commercial ou mandataire immobilier indépendant en auto-entreprise, vous n’avez d’autres choix que de recourir au régime BNC. Cette forme juridique et ce régime fiscal vous permettent de débuter sereinement votre activité. Vous bénéficiez de taux de prélèvements sociaux avantageux, d’une franchise en base de TVA et de démarches administratives simplifiées.
Tableau récapitulatif : BIC vs BNC pour les professionnels de l’immobilier
| Critère | BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) | BNC (Bénéfices Non Commerciaux) |
|---|---|---|
| Qui est concerné ? | Agents immobiliers détenteurs d’une carte professionnelle (carte T), propriétaires d’agence, activités commerciales ou location meublée avec services parahôteliers | Mandataires immobiliers indépendants, agents commerciaux immobiliers, professions libérales |
| Type d’activité | Vente et gestion de biens, transaction immobilière, location meublée avec services, prestations commerciales | Intermédiation pour le compte d’un tiers, commissions, prestations assimilées libérales |
| Statut juridique possible | Micro-entreprise, entreprise individuelle, EURL, SARL, SASU, SAS | Micro-entreprise, entreprise individuelle, EURL, SARL, SASU, SAS |
| Plafond de chiffre d’affaires (micro-entreprise) en 2026 | 203 100 € pour les activités de vente, 83 600 € pour les prestations de services BIC | 83 600 € pour les prestations de services BNC |
| Taux d’abattement fiscal | 71 % pour les activités de vente, 50 % pour les prestations de services | 34 % |
| Cotisations sociales en 2026 (micro) | 12,3 % du CA HT pour la vente de marchandises, 21,2 % du CA HT pour les prestations de services BIC | 25,6 % du CA HT (régime général, hors CIPAV), 23,2 % du CA HT (CIPAV) |
| Possibilité de vendre pour son compte | Oui, peut gérer et vendre pour soi (sous réserve de la carte T) | Non, agit pour le compte d’un réseau ou d’une agence titulaire de la carte T |
| Régime applicable pour un agent commercial ou mandataire immobilier | Non applicable | Oui, régime fiscal de référence pour les indépendants en immobilier |
L’agent commercial ou mandataire immobilier est soumis au régime BNC, car il agit pour le compte d’un réseau ou d’une agence et ne détient pas de carte professionnelle.
Il est soumis au régime BIC, car il peut vendre ou louer des biens pour son propre compte et gérer son agence.
Oui, les deux régimes s’appliquent aux auto-entreprises, mais l’agent commercial devra utiliser le BNC.
Taux d’abattement : plus élevé pour le BIC (50 à 71 %) que pour le BNC (34 %)
Cotisations sociales : 12,8 % pour BIC, 22 % pour BNC
Type d’activité : BIC pour activité commerciale directe, BNC pour activités indépendantes et commissions
