Tout savoir sur la gestion locative

Gérer un bien en location demande du temps, certaines connaissances juridiques et une organisation stricte. Plusieurs aspects doivent être pris en compte notamment la recherche de locataires, l’encaissement du loyer, le règlement des conflits et l’entretien du logement. C’est dans ce contexte qu’intervient la gestion locative qui est un élément clé pour tout propriétaire, bailleur ou investisseur ayant loué un bien immobilier. Dans cet article, on vous présente ce qu’est la gestion locative, ses avantages ainsi que ses missions clés.

Gestion locative : Définition et missions clés

La gestion locative, c’est l’ensemble de toutes les tâches liées à l’administration d’un bien immobilier. Elle débute lors de la recherche du locataire et se termine à la fin du contrat de bail lorsque le bien est retiré de la location. Un propriétaire peut gérer son bien lui-même ou le confier à une agence spécialisée ou un administrateur de biens. Dans le dernier cas, un mandat de gestion locative est signé. Ce mandat définit les missions confiées ainsi que la rémunération du prestataire.

Les missions clés de la gestion locative

Dans le cadre de la gestion d’une maison ou d’un appartement, les tâches liées à la gestion locative sont nombreuses. Ces tâches permettent d’assurer la bonne administration du bien mis en location. Ces missions qui peuvent être gérées directement par le propriétaire ou confiées à un professionnel sont :

La mise en location du bien

La première étape de la gestion locative concerne la mise en location du bien. Au cours de cette phase le gestionnaire :

• Rédige et diffuse l’annonce : il met en valeur le bien avec des photos/vidéos attractives ainsi qu’une description détaillée.
• Sélectionne les locataires : il analyse les dossiers et vérifie les garanties financières.
• Rédige le contrat de bail : le contrat est rédigé conformément aux obligations légales et clauses essentielles.
• Établis l’état des lieux d’entrées : Il effectue un constat détaillé pour éviter les litiges en fin de location.

La gestion administrative et financière du bien

Une bonne gestion locative implique un suivi rigoureux des volets administratifs et financiers du bien. Cela permet d’assurer la rentabilité du bien et d’éviter d’éventuels litiges. Voici les principales tâches à prendre en compte :

• Encaissement des loyers et des charges :  suivi mensuel des paiements, relance en cas de retard, gestion des impayés, etc.
• Révision annuelle du loyer : ajustement selon l’Indice de Référence des Loyers (IRL) afin de suivre l’inflation.
• Gestion du dépôt des garanties : encaissement à l’entrée du locataire et restitution à la sortie en fonction de l’état des lieux de sortie.
• Gestion des assurances : souscription et suivi des assurances indispensables
• Suivie des charges et régularisations : calcul et ajustement des provisions sur charges en fonction des dépenses réelles de l’immeuble.

L’entretien et les réparations du logement

L’entretien régulier d’un bien immobilier est essentiel afin de garantir le confort du locataire et préserver la valeur du logement. Le propriétaire doit en effet veiller à effectuer les réparations nécessaires.

• Gestion des réparations courantes : en cas de fuite d’eau, de panne de chauffage ou d’autres dysfonctionnements, le propriétaire ou le gestionnaire locatif doit intervenir dans les plus brefs délais pour effectuer les réparations.
• Les obligations légales du propriétaire : le logement avant d’être mis en location doit être en bon état, conforme aux normes de décence, et ne présenter aucun risque pour la santé ou la sécurité du locataire.
• Intervention en cas de sinistre : en cas d’incendie par exemple, de dégâts des eaux ou de tout autre sinistre, le propriétaire doit contacter son assurance, organiser les réparations et veiller au suivi du dossier.

Gérer soi-même son bien ou faire appel à un professionnel ?

Si vous détenez un bien que vous souhaitez mettre en location, vous devez choisir entre mettre le bien en location et confier cette mission à un professionnel. Chaque option présente des avantages, mais aussi des inconvénients.

Les avantages et les inconvénients de gérer soi-même son bien

En optant pour une gestion autonome, le propriétaire peut garder un contrôle total sur son bien et économiser les frais de gestion. Cependant, c’est une mission qui demande du temps et des connaissances en droit immobilier.

Avantages

• Absence de frais de gestion augmentant ainsi la rentabilité du bien.
• Relation directe avec le locataire. Ce qui facilite les échanges.
• Liberté dans le choix du locataire et de la gestion des travaux.

Inconvénients

• Risques de conflits avec les locataires en cas de litiges
• Complexité juridique : la gestion d’un bien immobilier demande des connaissances juridiques notamment en droit immobiliers.
• Manque de temps.

Pourquoi faire appel à un professionnel ?

Confier la gestion locative à une agence ou un administrateur de bien permet de déléguer toutes les tâches administratives et techniques liées au bien.

Avantages

• Gain de temps : le professionnel s’occupe de tous les aspects de la gestion locative (mise en location, entretien, gestion administrative et financière…).
• Sécurité juridique : expertise avérée du professionnel permettant ainsi d’éviter les erreurs et litiges.
• Assurance contre les loyers impayés qui sont souvent proposés par les agences.

Inconvénients

• Coûts des frais de gestion qui diminue la rentabilité du bien.
• Moins de contrôle sur la gestion du bien.
• Risque de manque de transparence si l’agence ou le professionnel est mal choisi.

Quels sont les frais de la gestion locative dans le cadre d’un mandat de gestion ?

Dans le cadre d’un mandat de gestion, le prestataire perçoit une rémunération pour ses différentes missions. Ces frais appelés coût de la gestion locative correspondent généralement à un taux qui est appliqué sur le loyer tous les mois. Il varie d’une agence à une autre selon les prestations choisies. De manière générale, nous avons :

• Les frais de gestion courante : il s’agit des frais facturés pour l’administration quotidienne du bien. La moyenne des taux proposés se situe entre 7 et 8% TTC du loyer.
• Les frais de mise en location : ces frais sont facturés lors de la recherche d’un nouveau locataire et couvrent entre autres la commercialisation du bien et la constitution du dossier.

C’est donc au propriétaire de se renseigner sur les tarifs proposés par les agences et les administrateurs de biens afin de choisir celui qui lui correspond le mieux.