En 2024, le marché immobilier français a connu des mutations profondes, influencées par l’évolution des comportements des acheteurs, les variations des prix et l’augmentation du coût du crédit. Cette période a également été marquée par un accent mis sur la transition énergétique, avec l’instauration de nouvelles normes visant à limiter l’impact environnemental des bâtiments. Alors que 2025 se profile, l’incertitude persiste quant à l’équilibre entre l’offre et la demande, la trajectoire des taux d’intérêt et les implications des mesures écologiques. Avec Proprietes-privees.org, revivez les temps forts de l’immobilier en 2024 et découvrez les perspectives pour 2025.
Immobilier : rétrospective 2024
L’année 2024 a marqué un tournant dans le secteur immobilier français. Cette période a été le théâtre d’interactions entre la diminution des prix, des changements réglementaires et une transformation notable des attentes des clients.
Tendances des prix en 2024 : une phase de réajustement
Au cours de l’année, le marché immobilier hexagonal a connu un recul des prix dans de nombreuses régions. Selon les indicateurs recueillis auprès des notaires et de l’INSEE, une baisse moyenne d’environ 5 % a été constatée par rapport à 2023. Néanmoins, cette tendance n’a pas affecté le territoire de manière homogène. Parallèlement, le volume des transactions a chuté à des niveaux historiquement bas, avec moins de 800 000 ventes sur une période de 12 mois. Une telle situation n’avait pas été observée depuis 2015.
Paris et l’Île-de-France : une correction notable des prix
La capitale a connu une diminution significative des prix immobiliers, avec des baisses pouvant atteindre 8 % dans certains arrondissements, comme le 12ème ou le 19ème. Plusieurs facteurs expliquent cette tendance : la hausse des taux d’intérêt, une diminution de la demande des acquéreurs, ainsi qu’une augmentation de l’offre disponible. Ces éléments conjugués ont ramené les prix des logements parisiens à des niveaux comparables à ceux de 2021.
Sur l’ensemble de l’Île-de-France, le marché de l’ancien a enregistré une baisse moyenne de 7,2 %. Toutefois, certaines zones périphériques comme Montreuil, Saint-Denis ou Nanterre se sont montrées plus résilientes. Cette résistance s’explique par une demande soutenue pour des biens plus abordables, attirant notamment les familles et les primo-accédants.
La province : une résistance relative face à la baisse
Hors région parisienne, certaines grandes métropoles comme Lyon, Bordeaux ou Toulouse ont été moins affectées. Les biens haut de gamme, en particulier, ont mieux été protégés. À Lyon, par exemple, les prix ont reculé de 5,6 % en moyenne. Un certain dynamisme du marché reste présent, avec des transactions plus régulières dans les quartiers prisés.
De leur côté, les zones périurbaines et rurales affichent une stabilité relative, en particulier pour les maisons disposant de jardin. Cette tendance s’inscrit dans la continuité du mouvement de retour vers des secteurs moins denses, phénomène renforcé par les conséquences de la crise sanitaire.
Les disparités régionales selon les données 2024
D’après le dernier baromètre des notaires réalisé en collaboration avec l’INSEE et publié fin octobre, le marché immobilier ancien en 2024 affiche une baisse globale des prix. Cependant, des disparités marquées subsistent en fonction des zones géographiques et des segments de marché, soulignant l’importance pour les professionnels de surveiller attentivement les évolutions locales :
| Logements | Appartements | Maisons | |
| France | – 5 % | -5 % | -4,9 % |
| Île-de-France | -7,20 % | -6,70 % | -8 % |
| Province | -4,30 % | -3,80 % | -4,40 % |
Ces données couvrent une période d’un an, allant du deuxième trimestre 2023 au deuxième trimestre 2024.
Selon les estimations basées sur les avant-contrats, la baisse semble s’atténuer en cette fin d’année, laissant présager une légère reprise pour le marché immobilier dès 2025.
L’influence des taux d’intérêt : un frein pour la demande immobilière
En 2024, les taux d’intérêt ont joué un rôle déterminant dans l’évolution du marché immobilier. Après une longue période marquée par des conditions de financement exceptionnellement avantageuses, la Banque Centrale Européenne (BCE) a engagé une série de relèvements significatifs. Résultat : les taux des crédits immobiliers sur 20 ans ont atteint près de 4 %, modifiant profondément les dynamiques du marché.
Cette augmentation a eu pour effet direct de réduire la capacité d’emprunt des ménages, particulièrement pour les primo-accédants. Selon les estimations, près de 40 % des jeunes ménages ont reporté ou abandonné leur projet d’achat immobilier, confrontés à des mensualités devenues trop lourdes.
Les segments de marché disposant de marges financières limitées, tels que les petites surfaces ou les biens situés dans des zones moins attractives, ont été les plus touchés. Par ailleurs, les établissements bancaires ont durci leurs conditions d’octroi de crédits, exigeant une stabilité financière plus importante de la part des emprunteurs.
Exemple pour illustrer cette situation : achat d’un appartement de 550 000 € en région parisienne.
Un couple avec des revenus nets de 7000 € début 2022 possédait une capacité d’emprunt mensuelle de 2 450 €. Avec un taux de crédit à 1,10 % sur 20 ans et un taux d’assurance à 0,20 %, cela représentait une somme de 509 315 €.
Début 2024, avec les mêmes revenus, la somme empruntable passait à 393 480 € avec un taux de crédit à 4 %. Cet écart de 115 835 € représente près de 23 % de baisse alors que les prix n’ont pas chuté d’autant, expliquant donc le blocage du marché.
Actuellement, fin 2024, le même couple peut emprunter 414 200 € sur 20 ans, avec des taux de crédit autour de 3,40 %. Cela représente 20 720 € de plus par rapport au début de l’année, mais encore 95 115 € de moins en comparaison avec la période de taux extrêmement bas.
La transformation du secteur immobilier face à la rénovation énergétique
L’année 2024 s’impose comme une étape majeure dans l’évolution des normes énergétiques applicables aux bâtiments. La loi Climat et Résilience, dont la mise en œuvre a débuté en 2021, redéfinit les attentes en matière de performance énergétique et bouleverse le paysage immobilier. Les propriétaires de logements classés F et G, considérés comme des « passoires thermiques », ont dû entreprendre des travaux de rénovation afin de se conformer à ces nouvelles exigences.
Répercussions sur le marché locatif
Un volet important de cette réforme concerne les biens immobiliers destinés à la location. Depuis janvier 2023, les logements classés G+ (avec une consommation énergétique excédant 450 kWh/m² par an) ne peuvent plus être loués sans avoir subi des améliorations significatives en termes de performance énergétique. Cette mesure a accentué les tensions sur le marché en 2024. De nombreux propriétaires, confrontés à ces restrictions, ont préféré vendre leurs biens plutôt que de financer les travaux nécessaires, augmentant ainsi le volume des transactions pour ce type de logements.
Les leviers financiers de la rénovation
Pour accompagner cette transition, des dispositifs d’aide ont joué un rôle déterminant. Le programme MaPrimeRénov’, par exemple, a permis à de nombreux propriétaires de réduire le coût de leurs travaux. En 2024, près d’un quart des transactions immobilières ont porté sur des logements rénovés, témoignant de l’importance de ces incitations dans la dynamique du marché.
Une opportunité pour les professionnels de l’immobilier
Ces changements offrent aux acteurs du secteur immobilier une opportunité unique de se positionner en tant qu’experts de la rénovation énergétique. Les agences et les mandataires peuvent jouer un rôle important en conseillant leurs clients sur les meilleures stratégies pour valoriser leurs biens tout en respectant les nouvelles normes. L’avenir de l’immobilier se construit ainsi autour de l’efficacité énergétique, qui devient un critère central dans les décisions d’achat et de location.
Les perspectives du marché immobilier pour 2025
L’année 2025 pourrait marquer un tournant pour l’immobilier, avec une stabilisation du marché, voire une légère reprise des transactions et des prix. Après une période instable, les conditions semblent redevenir plus favorables pour les acquéreurs.
Croissance modérée des prix
Cette évolution repose sur une hausse prévue des revenus des ménages de 3 % (selon une étude du cabinet Mercer) et une baisse des taux d’intérêt sous les 3 %. Ces éléments devraient renforcer la capacité d’achat et la confiance des ménages pour investir, tant dans l’accession à la propriété que dans le locatif.
Les prix immobiliers pourraient croître de 2 % en moyenne nationale, avec des disparités. Les grandes métropoles pourraient enregistrer des hausses plus importantes, tandis que les zones rurales resteraient stables. Les biens neufs et rénovés seront privilégiés grâce aux normes énergétiques renforcées.
Exemple pour illustrer cette situation :
Reprenons le couple avec des revenus de 7 000 € et partons du principe que ceux-ci sont passés à 7 500 € du fait de l’inflation. Leur capacité d’emprunt mensuelle s’établit donc à 2625 € au lieu de 2 450 €. Avec un taux de crédit à 3,40 % sur 20 ans et un taux d’assurance à 0,20 %, cela représente une somme de 443 785 €.
Le bien dont la valeur était de 550 000 € début 2022 vaut aujourd’hui autour de 480 à 490 000 € sur le marché. L’écart s’est donc réduit, avec un pouvoir d’achat immobilier proche de celui d’il y a trois ans.
Les métropoles attractives : une reprise progressive
Les grandes agglomérations comme Paris, Lyon, Nice ou Strasbourg devraient connaître une évolution modérée des prix immobiliers. Ces marchés restent portés par l’attractivité des quartiers bien desservis et dotés d’infrastructures modernes. Les biens immobiliers de qualité, idéalement situés, continuent de séduire les acquéreurs et les investisseurs.
Les secteurs secondaires : une tension persistante sur le marché
Les zones rurales et périurbaines, particulièrement prisées pendant la pandémie grâce à l’attrait des maisons avec jardin, pourraient connaître une croissance plus faible.
Toutefois, certaines régions comme l’Occitanie ou la Provence-Alpes-Côte d’Azur maintiennent une forte demande. Ces territoires bénéficient de leur cadre de vie privilégié, attirant une clientèle en quête de confort et d’un environnement agréable.
Un paysage locatif en profonde transformation pour 2025
Le secteur de la location s’apprête à jouer un rôle de plus en plus important dans le marché immobilier en 2025. Cette évolution est principalement stimulée par une demande croissante, notamment dans les grandes métropoles françaises.
Une réponse à l’évolution des attentes des locataires
Face aux changements démographiques et sociétaux, le marché locatif est en pleine adaptation pour mieux répondre aux besoins des locataires. Plusieurs tendances se dessinent :
- Les jeunes actifs et les étudiants continuent de rechercher des logements de petite superficie mais parfaitement équipés, bien situés et économes en énergie. Leur préférence pour des biens proches des zones d’activités ou des centres universitaires reflète leur priorité à limiter les temps de trajet.
- Les foyers de classe moyenne se tournent davantage vers des biens rénovés offrant davantage de confort. Les performances énergétiques et acoustiques des logements deviennent des critères majeurs dans leurs choix, influencés par les nouvelles réglementations environnementales.
Renforcement de la réglementation énergétique : à quoi s’attendre en 2025 ?
En 2025, les exigences imposées par la loi Climat et Résilience entreront dans une nouvelle phase. L’objectif est clair : accélérer la lutte contre les passoires thermiques et encourager une transition vers un parc immobilier plus écoresponsable.
Dès le 1er janvier 2025, les logements classés G, identifiés comme les plus énergivores selon le diagnostic de performance énergétique (DPE), ne pourront plus être mis en location. Ce resserrement législatif s’inscrit dans une stratégie échelonnée, qui prévoit à terme d’interdire également la location des biens classés F, puis E. Cette progression vise à éliminer progressivement les logements les moins performants en matière d’efficacité énergétique.
Face à cette évolution, les propriétaires bailleurs sont soumis à une pression supplémentaire pour entreprendre des travaux de rénovation énergétique. Ces efforts sont essentiels pour garantir la conformité de leurs biens aux nouvelles normes et assurer leur maintien sur le marché locatif. Cependant, ces changements ne sont pas sans créer des préoccupations. Les coûts parfois élevés des travaux nécessaires suscitent des interrogations légitimes parmi les investisseurs immobiliers. Cette nouvelle étape réglementaire représente un défi de taille, mais elle ouvre également la voie à un parc immobilier plus durable et valorisé sur le long terme.
L’encadrement des loyers : vers un tournant décisif ?
Le 18 novembre 2024, le Conseil d’État a rendu une décision qui pourrait bien transformer l’encadrement des loyers dans la capitale. Ce mécanisme, instauré par la loi ALUR en 2014 et renforcé par la loi ELAN en 2019, fait désormais face à une contestation importante. Les juges ont mis en avant plusieurs failles, évoquant des problématiques liées à la conformité avec les principes constitutionnels, une mise en œuvre jugée complexe et des résultats limités pour apaiser les tensions du marché locatif parisien.
Cette décision pourrait ouvrir la voie à des révisions dans d’autres zones qualifiées de tendues. En réponse, le ministère du Logement prévoit de lancer une mission d’évaluation approfondie en 2025. L’objectif ? Déterminer si ce dispositif doit être maintenu, ajusté ou tout simplement abandonné.
Ce qu’il faut retenir
En 2024, le marché immobilier a continué de refléter la tendance baissière amorcée en 2023. Les taux d’intérêt, qui restent élevés, freinent considérablement les projets des acquéreurs. Néanmoins, le secteur immobilier affiche une certaine résilience, avec des disparités marquées selon les régions. Certaines zones urbaines maintiennent une activité soutenue, tandis que d’autres, moins attractives, subissent davantage la conjoncture défavorable.
Pour 2025, plusieurs tendances se dessinent. Une reprise modérée des prix est envisageable, accompagnée d’une hausse de la demande pour des logements écologiquement responsables. Toutefois, la situation économique et les tensions politiques maintiennent une incertitude notable. Par ailleurs, la pression sur la performance énergétique des bâtiments devrait s’intensifier, imposant une adaptation constante pour répondre aux exigences environnementales.
Face à ces évolutions, les acteurs du marché doivent ajuster leurs stratégies. Comprendre les nouvelles attentes des clients, qu’ils soient acheteurs ou locataires, est essentiel. Grâce à Propriété Privées, maîtrise du marché local, accompagnement sur mesure et anticipation des changements législatifs permettent plus que jamais de tirer parti des opportunités d’un marché immobilier pouvant connaître un regain d’intérêt en 2025.
