Quelle est la portée juridique d’un bon de visite ?
Pour protéger son droit à commission l’agent immobilier ou le négociateur immobilier font signer un bon de visite aux visiteurs d’un bien immobilier. Mais attention : un bon de visite ne remplace pas un mandat de vente et d’autre part il ne permet pas, sans mandat associé, de fonder une demande de dommages et intérêts.
Un bon de visite ne vaut pas mandat
De ce fait, il est dépourvu de toute valeur contractuelle (Cass. com. 23.09.2014). Et donc, un bon de visite n’ouvre jamais en tant que tel un droit à rémunération ou indemnisation à l’égard de l’agent, y compris s’il stipule expressément des engagements de sa part, a fortiori une sanction (CA Paris 29.01.2015 RG n° 13/15592).
Le bon de visite : un début de preuve
On peut lire parfois que le bon de visite ne présenterait plus d’intérêt. Ce n’est pas tout à fait juste. D’une part, il permet à l’agent qui dispose d’un mandat de vente de justifier, auprès de son client, des diligences menées dans le cadre de sa mission (en particulier pour un mandat exclusif, à la suite de la loi Alur). D’autre part, là où l’agent immobilier se voit « évincé », un bon de visite reste toujours utile à titre de moyen de preuve pour fonder un recours indemnitaire à l’égard du vendeur, voire de l’acquéreur (sur un fondement délictuel, tel en cas d’usage d’une fausse identité lors de la visite).
L’agent évincé
A l’occasion d’un contentieux, le vendeur qui a traité en direct avec un client présenté par l’agent ne manquera pas de dire, pour sa défense, qu’il n’a pas eu connaissance du nom des visiteurs ou qu’aucun document attestant de l’identité des clients ne lui a été remis par l’agent ou le négociateur immobilier à la suite de la visite. Bref… il ne connaissait pas les acquéreurs ! On ne saurait trop conseiller les professionnels de l’immobilier de faire un compte rendu détaillé indiquant les noms des visiteurs et leurs commentaires suite à leur visite.
Quelle est la durée de validité d’un bon de visite en immobilier ?
Le bon de visite va souvent servir de preuve à l’agent immobilier lorsqu’il souhaite justifier ses actions et montrer qu’il respecte son engagement auprès des clients. Lorsque vous réalisez la visite d’un bien et qu’un professionnel de l’immobilier vous fait signer un bon de visite, cela lui sert de preuve. Dans le cas d’un mandat de vente, il peut prouver au vendeur que les acquéreurs visitent sont bien avec une potentielle attention d’achat.
Après une visite, s’il y a des échanges réguliers avec le vendeur, il peut être tentant de vouloir négocier en direct avec lui, sans passer par le professionnel mandaté pour l’opération. Que cela concerne une agence immobilière ou un agent immobilier indépendant.
Selon les clauses du contrat qui vous lie avec une agence immobilière, la validité du bon de visite dans le temps peut se poser. Ce qu’il est possible de faire dans un premier temps, c’est de consulter le bon de visite (si une copie vous a été remise) pour voir si une mention “durée de validité du bon” est présente.
Si rien n’est indiqué, cela ne donne néanmoins pas le droit d’agir à l’écart du mandataire immobilier (ou l’agence) car il reste un contrat signé avec des clauses particulières. Le vendeur peut alors se renseigner là-dessus et voir si une clause liée au bon de visite est présente.
Bon de visite : doit-on passer par la même agence immobilière ?
Lors de la signature du bon de visite, vous êtes engagé à ne pas traiter directement avec le vendeur. En revanche, dans le cas d’un mandat simple, le bon de visite en immobilier ne vous oblige en rien à passer par la même agence pour traiter la vente du bien.
Attention, si vous êtes en mandat exclusif avec une agence ou un négociateur immobilier, ce dernier sera le seul habilité à la vente du bien. Si ce bien est vendu par un professionnel différent, le négociateur immobilier sera en droit de réclamer une somme correspondante à la commission qu’il aurait dû percevoir pour cette opération. C’est à ce moment-là que le bon de visite constitue une preuve pour l’agent immobilier.
Bon de visite et mandat : qui fixe les règles ?
Lors de la découverte d’un bien immobilier, un bon de visite peut être remis pour empêcher à l’acquéreur d’agir dans le dos du professionnel auprès du vendeur. Ce bon de visite immobilier reste tout de même moins fort qu’un mandat qui pose les conditions entre le professionnel et le particulier. Ainsi, que le mandat soit simple ou exclusif (bon de visite ou non) le particulier est obligé de passer par le professionnel concerné pour acheter le bien (maison, appartement, immeuble…).
