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Qui paie les honoraires d’agence ?

Mandat et honoraires

Avec la loi ALUR, la question de qui a la charge des honoraires revient de nouveau dans l’actualité. Pendant des années on vous a dit que les honoraires étaient charge acquéreur… et voilà qu’aujourd’hui on reparle d’honoraires charge vendeur… Comment y voir clair dans ces pratiques, quels sont les avantages et inconvénients de chacune des formules ?

Honoraires d’agence à la charge du vendeur – le mandant – :

Quoi de plus normal que celui qui mandate une agence immobilière paie les services de celle-ci dès lors que la vente est réalisée. Si l’on se positionne du point de vue prestation de service, on conçoit aisément que celui qui a recours à un prestataire soit en charge de le payer. C’est bien celui qui utilise les compétences du garagiste, du médecin ou de l’architecte qui paie les honoraires ou la facture.

Avec la loi ALUR, les frais d’agence sont devenus des honoraires d’agence… On a beaucoup avancé !… Ceci étant, comme par le passé, dès lors que l’on vend à un particulier, les honoraires sont toujours exprimés TTC.

Et lorsque les honoraires sont donc à la charge du vendeur, l’annonce indique sans autre mention, ni détail, le prix total. Ainsi, si vous lisez l’annonce immobilière suivante : A vendre, jolie contemporaine de 170 m² – 400000 €… cela veut dire que les honoraires sont inclus dans le prix et supportés par le vendeur qui, en conséquence, règlera l’agent immobilier des honoraires convenus dans le mandat (soit proportionnellement au prix, soit forfaitairement)

Honoraires d’agence à la charge de l’acquéreur :

Le fait de mettre à charge d’autrui le coût d’une prestation, s’appelle de la stipulation pour autrui… et bien entendu cela n’a pas de valeur contractuelle. Imaginez : vous mettez à la charge de votre voisin, le coût de changement de votre chaudière… Il n’est pas sur que vous n’ayez pas de problème ou qu’il veuille payer pour vous !… Et pourtant, la Cour de cassation a entériné, il y a maintenant très longtemps, cette doctrine pour la vente de biens immobiliers. La prestation de l’agent immobilier peut ainsi être mise à la charge de l’acquéreur alors que celui-ci n’a pas contracté avec ledit agent immobilier… Curieuse pratique, mais légale ou plutôt légalisée par la jurisprudence puis par les usages. Dans ce cas, les honoraires sont une charge qui est identifiée comme telle, supportée par l’acquéreur et qui ne vient pas augmentée le montant qui sera perçu par le vendeur. Les frais de notaire (émoluments et taxes) ne seront donc calculés que sur la partie revenant au vendeur (le fameux net vendeur). Par cette petite pirouette, l’acquéreur fait l’économie de quelques centaines d’euros, car les frais d’enregistrements seront calculés sur une base moindre qui n’inclut pas les honoraires de l’agent.

Pour une plus grande transparence, la loi ALUR stipule que lorsque les honoraires sont à la charge de l’acquéreur, l’annonce doit clairement indiquer le montant de ces honoraires en % du prix net vendeur. Ainsi l’annonce suivante : A vendre joli appartement 208000 € HAI, dont 4% d’honoraires TTC à la charge de l’acquéreur… signifie que l’acquéreur acquittera 8000 € au moment de la signature de l’acte authentique chez le notaire. Cette somme sera versée à l’agent immobilier mandaté. Il paiera ainsi le service rendu par l’agent et/ou le négociateur immobilier. Service qui, au passage, a profité à la fois au vendeur et à l’acquéreur.

Honoraires partagés entre vendeur et acquéreur :

Ce montage est très peu répandu; surtout en France. Et les agents immobiliers oublient, peut-être à tort, que cette pratique est tout à fait légale. On pourrait ainsi avoir 6% d’honoraires, dont 3% à la charge du vendeur et 3% à la charge de l’acquéreur… Par contre, l’esprit de la loi serait détourné puisque l’acquéreur pourrait croire que l’agence n’encaisse que 3%…