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Négocier pour un promoteur

Promoteur immobilier

Dans un arrêt du 17 mars 2016 n°14-21738, la Cour de cassation réaffirme que les agents commerciaux ne peuvent pas exercer pour le compte de promoteurs qui ne seraient pas titulaires de la carte professionnelle portant la mention transaction.

Définition de Promoteur :

Ce serait simple si le Code de la construction définissait clairement ce qu’est un Promoteur… mais ce n’est pas le cas. Le promoteur peut être professionnel ou occasionnel, interne ou externe, privé ou public. De façon générale, le promoteur agit sur 4 points essentiels en vue de « construire un immeuble ». Il va notamment :

  • Concevoir l’opération
  • Organiser l’opération
  • Faire réaliser l’opération
  • Commercialiser l’opération

Lorsque le promoteur est externe il reçoit un mandat du maître d’ouvrage pour mener à bonne fin la construction et livraison de l’immeuble. Dans ce cas, le contrat de promotion immobilière est défini par la loi comme étant : « Un mandat d’intérêt commun par lequel le promoteur s’engage envers le maître d’ouvrage pour un prix convenu, à faire procéder à la construction d’un édifice en passant des contrats de louage d’ouvrage« .

Les garanties apportées :

Le promoteur est garant des prix, des délais, des détails, des prestations et de la qualité des entreprises qui vont intervenir en vue de la construction :

  • le promoteur est contractuellement responsable de la bonne exécution des contrats et marchés qu’il conclut au nom de la société avec les entreprises ;
  • le promoteur est garant du principe de « prix convenu » (art. 1831-1 code civil). S’il dépasse le prix convenu, la différence sera à sa charge ;
  • le promoteur est garant de l’achèvement des travaux : la garantie de dépassement de prix doit faire l’objet d’une garantie extrinsèque de remboursement en cas de résolution du contrat pour défaut d’achèvement : garantie financière sous forme d’une caution ou d’une ouverture de crédit qui permet la restitution des sommes par la banque, ou d’une garantie extrinsèque d’achèvement : garantie financière permettant l’achèvement de la construction ;
  • le promoteur est tenu de toutes les garanties légales : garantie biennale, garantie décennale (sauf garantie de parfait achèvement : seul l’entrepreneur la doit).

La commercialisation

Comme vu précédemment, le Promoteur agit le plus souvent pour le compte d’un maître d’ouvrage. Il lui livre l’immeuble à prix convenu, charge au maître d’ouvrage d’assurer ensuite la commercialisation.

Si le Promoteur agit pour son compte : promotion interne; il va pouvoir commercialiser l’immeuble y compris en cours de réalisation. C’est ce que l’on appelle la VEFA : Vente en État Futur d’Achèvement. L’intérêt du promoteur est de pré-commercialiser la plus grosse partie de sa réalisation. Il y sera d’ailleurs invité par le banquier de l’opération qui acceptera de délivrer la garantie de Parfait Achèvement et de financer l’opération que si le Promoteur est en mesure de lui apporter des contrats de réservation.

Pour en revenir à la décision de la Cour de cassation, ce Promoteur doit donc être titulaire d’une carte de transaction (loi Hoguet) s’il veut pouvoir confier la commercialisation de son immeuble à des agents commerciaux ou en tout état de cause leur confier directement ou indirectement un mandat de commercialisation.

Conseils aux agents immobiliers et aux agents commerciaux : Pour tout mandat que vous obtiendrez d’un Promoteur demandez-lui d’indiquer son n° de Carte professionnelle Transaction et le lieu de délivrance…